“两集中”土拍市场“鲜露面”房企打何算盘
目前，广州、重庆、杭州、北京等城市的首批集中供地已结束，融创中国、华润置地等TOP50房企斩获颇丰，而碧桂园、世茂集团等规模房企鲜有成交。 中国证券报记者梳理发现，相对充足的土地储备、全年稳健的投资节奏和多元化的投资方式，成为不少规模房企在集中土拍市场少有“露面”的重要因素。同时，在土拍市场热情高涨的情况下，项目毛利率难言上升。 “曲线”方式拿地 中信建投研报数据显示，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京7个城市合计出让264宗地块，参拍房企全口径拿地金额达3093亿元。其中，109宗地块被TOP50房企中的29家竞得。融创中国在上述7个城市合计拿地金额超过450亿元，华润置地拿地金额超过280亿元。 有的房企参拍热情高涨，有的房企却鲜有“出手”。如碧桂园在上述7城中仅拿地两宗。 部分规模房企参与土拍“不积极”，或与其本身的投资计划、土地储备等因素有关。碧桂园常务副总裁程光煜此前表示，2020年碧桂园的权益投资额为2092亿元，2021年的计划与2020年相当。截至2020年底，中国恒大的土地储备项目达798个，总规划建筑面积2.31亿平方米。在“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，公司计划可售住宅土储总规模未来两年年均再下降1500万平方米，控制在2亿平方米左右。 有的房企通过“曲线”方式拿地，绕过难度相对大、成本相对较高的招拍挂，转而通过收并购、合作开发等途径补充土储。截至5月12日，世茂集团今年以来通过收并购、合作开发等方式新增20宗地块，货值约200亿元。截至2020年底，公司的总货值超过13800亿元。2021年，世茂集团预计可售资源3096万平方米（未包含2021年新获取土地当年供货的可售资源），可售货值达5500亿元。 融创中国4月斥资收购彰泰集团80%权益，交易涉及彰泰集团在广西南宁、桂林等城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，可售建筑面积约1162万平方米。 某TOP10房企相关人士告诉中国证券报记者，公司对每宗参拍地块都有一个预估价和对应的项目利润率。如果地块条件好，即使单个项目价格高也会努力争取。“重点要考虑项目后期的建设成本和利润率，不会一味为了拿地而抬高价格。” 利润率被压缩 在上述7个城市中，重庆、杭州、广州、北京是房企参与土拍市场的主阵地。其中，融创中国全口径拿地金额居前，公司在广州、无锡、重庆、杭州等城市均有布局。有的房企重兵布局单个城市，如首开和卓越重仓北京、越秀重仓广州。 方正证券统计，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、天津、青岛、厦门、深圳、福州12个集中供地的热点城市，合计成交土地建筑面积5036万平方米，成交总价6266亿元，楼面均价为13844元/平方米，平均溢价率为17.5%。 对于房企拿地热情高的原因，有机构认为，一是前4个月的销售额增速高，为房企拿地提供了资金支持；二是若摘得首批供地，年内有望上市销售，为全年贡献销售业绩。不过，该机构指出，受融资政策收紧、土拍政策持续完善影响，预计房企后续批次的参与热度将有所降温。平安证券数据显示，百强房企4月单月销售面积、销售额同比分别增长23.3%、34%。 房企拿地热情高涨，项目利润率自然受到“蚕食”。中信建投指出，从上述7个城市的竞拍情况看，长春、沈阳、广州的相关项目毛利率尚可，但重庆、无锡、杭州的项目毛利率较低。 中信建投表示，从各城市的平均地价/房价的比值看，长春为44.3%，广州为51.4%，重庆为63.6%，无锡为61.5%，沈阳为38.8%，杭州为62.9%，北京为61.5%。如果仅考虑拿地均价和建安成本，上述7个城市的项目隐含毛利率分别为长春26.9%、广州24%、重庆6.7%、无锡17.4%、沈阳27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。 中信建投预计，重庆、杭州、无锡等地的项目去化速度会有所提升，但利润率或被压缩。房地产行业毛利率中枢将由25%向20%下滑，甚至跌落到20%以下。 |
