贝壳研究院：8月二手房成交量同比增幅扩大 贝壳研究院今日发布的数据显示，8月二手房市场活跃度较上月有所减弱，成交量环比下降，但同比连续第二个月增长，并且增幅扩大。 数据显示，8月贝壳50城二手房成交量指数为37，较上月回落3。50城中超七成城市二手房成交量环比下降，杭州、南京、宁波、芜湖等长三角城市，成都、重庆、西安等中西部重点城市成交量指数均下降。同比来看，8月贝壳50城二手房成交量指数较去年同期的35提高，同比为连续第二个月增长，其中上海、深圳、长沙等超七成城市8月成交量指数超过去年同期。 从价格来看，8月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.6%，跌幅与上月相近，50城中七成城市价格环比下跌，杭州、宁波、苏州、绍兴、嘉兴等长三角城市，惠州、珠海等粤港澳大湾区城市及武汉、西安、重庆等中西部重点城市价格均环比下跌。从同比看，8月贝壳50城二手房价格指数同比下跌7.5%，跌幅较上月扩大，其中除北京、上海、泉州房价同比小幅上涨外，其他47个城市价格均同比下跌。 市场预期及供需活跃度是市场变化的先行指标。从二手房景气指数和反映市场活跃度的带看指数及新增房源指数来看，贝壳研究院指出，当前市场预期仍较弱，8月贝壳50城二手房景气指数降至16，其中39城景气度指数在景气收缩区间，兰州、哈尔滨、长春等城市二手房景气指数在严重收缩区间，意味着短期价格下跌压力仍大。同时，8月代表供求变化的带看客户量指数和新增房源指数也小幅下降，供求两端活跃度降低，预示着未来交易有下行的压力。 贝壳研究院认为，8月下半月以来局部地区新一轮疫情反复、极端天气等外部环境为市场带来更多不确定性。这种背景下后期市场修复面临较大压力，市场信心的修复需要政策的进一步支持。 二手房中介概念股：002285世联行、000560我爱我家、300295三六五网 世联行(002285)：大交易持续加强数字化能力 大资管重回轻资产模式-2021年中报点评 国企资源叠加，业绩扭亏为盈。公司上半年实现营业收入28.9 亿元，同比增长3.2%；实现归母净利润0.7 亿元，扭亏为盈。扭亏为盈的主要原因是公司上半年毛利率较去年同期上升2.6 个百分点至11.0%，同时获得投资收益277.4 万元。2021 年8 月公司实际控制人变更为珠海市国资委，借助国资优势，助力公司聚焦“大交易”和“大资产”两大业务，持续提升公司资产交易管理能力。 数字化赋能大交易板块，助力交易收入稳健增长。公司上半年实现大交易服务收入21.5 亿元，同比增长12.3%，占比从2020 年上半年的69.6%提升至2021 年上半年的75.8%。从细分业务来看，代理销售业务收入、互联网+业务和金融服务业务收入分别为11.1 亿元、9.2 亿元和1.3 亿元，同比增速分别为-10.7%、65.5%和22.8%。从各业务收入占比来看，代理销售业务收入、互联网+业务和金融服务业务收入占比分别为51.7%、42.6%和5.7%，分别较去年同期变动-13.9pct/13.4pct/0.4pct。 大资管业务重回轻资产运营模式 聚焦B 端G 端服务能力。公司由于剥离重资产模式公寓业务，大资管业务板块实现营业收入6.9亿元，同比下降17.68%，占比从2020 年上半年的30.4%提升至2021 年上半年的24.2%。其中空间运营业务由于重资产业务剥离实现收入2.8 亿元，同比下滑16.5%，占大资管业务收入的比重由2020 年上半年的57.1%下降至2021 年上半年的41.1%；城市资产管理业务实现收入3.2 亿元，同比增长12.7%，占大资管业务收入的比重由2020 年上半年的33.0%下降至2021 年上半年的46.0%。 维持买入评级。我们认为公司在数字化运营大交易业务，回归轻资产运营大资管业务的基础上，未来收入和利润将有较为稳健的增长。我们维持对公司2021-2023 年的盈利预测，EPS 分别为0.13/0.14/0.15 元。 风险提示：交易服务下滑超预期；物业管理发展低于预期。 我爱我家(000560)季报点评：数字化逐见成效 经营高质量扩张 事项： 公司公布2021 年三季报，前三季度实现营业收入89.5 亿元，同比增长32.5%，归母净利润4.8 亿元，同比增长95.4%，对应EPS 0.2 元，位于业绩预告中上区间。 平安观点： 楼市下行致单季利润回落，前三季度仍维持较高增长：2021 年前三季度公司营收89.5 亿元，同比增长32.5%，归母净利润4.8 亿元，同比增长95.4%。其中三季度单季受房地产市场下行影响，实现营收28.2 亿元，同比下降0.06%，归母净利润1 亿元，同比下降52.4%。 经营规模高质量扩张，相寓运营优势延续：公司执行直营城市市占率提升战略，在南京、太原跑通合伙人模式，并完成第一轮合伙门店招募；加盟业务在i+Saas 业务系统上线的拉动下加速扩张。期末覆盖城市增至49 城，门店总量达4820 家，员工约5.3 万人（含加盟）。2021Q3 末相寓在管规模增至25.2 万套（2020 年23.6 万套），平均出房天数缩短至6 天，出租率95.1%，持续保持行业领先水平。 数字化战略逐见成效，赋能业务提升效率：公司已在核心城市实现签约交易和贷款申请全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化。 数字化战略的实施有效提升了各项服务及时响应能力与智能化水平，有效改善客户使用体验，并实现了提升核心业务转化效率的预期目标。2021年前三季度官网月均活跃用户数（MAU）近1750 万，同比提升76.3%；二手经纪GTV、收入、单量均较2020 年与2019 年同期大幅增长。 投资建议：考虑二手房房地产销售承压，下调公司2021-2023 年EPS 至0.23 元（原为0.26 元）、0.27 元（原为0.3 元）、0.31 元（原为0.35 元），当前股价对应PE 分别为12.7 倍、11.1 倍、9.6 倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。 风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度不够、系统支持效率较低等问题；2）若后续房地产市场持续承压，导致房地产交易规模遭受冲击，公司规模增长将受到负面影响；3）相寓出房周期拉长、出租率下滑风险。 三六五网(300295)深度研究：国内领先的互联网居家服务商 立足于居，成就于家 公司初步形成了房地产营销、金融、租赁三大业务格局，基于互联网数据的交易能力逐步增强，信贷业务同现有业务协同空间广阔，长租公寓全产业链介入前景向好。预测公司2018-2020年EPS0.57、0.69、0.85元/股，首次覆盖给予“增持”评级。 数据变现能力提升，弥补房产电商业务放缓 公司365淘房业务直营网点已经覆盖全国约40个重点城市，以长三角为核心提供房产线上营销服务。2017年公司对365淘房进行了升级换挡，重新将其定位为以数据为核心的安家置业交易服务平台，重点打造基于平台影响力的数据获取能力和基于平台数据的交易变现能力。以线上数据变现为核心的分销、包销、类代理业务高速成长，2017年在房地产网络服务收入中的占比已达到28%，2018年上半年进一步达到46%，进一步弥补了电商业务收入下降的影响。 小额贷款发展迅速，优租贷接轨长租公寓业务 公司自2015年起进入房地产金融服务领域，产品均以房地产开发、交易和交易后服务为核心开展相关放贷和撮合放贷业务。往期产品围绕房地产业务全链条，与原有房地产互联网营销业务紧密联系。目前主要产品是2017年9月推出的租房分期类产品“优租贷”，与公司对于长租公寓的看好和投入紧密结合。2017年报数据显示，三六五小贷和安家贷2017年累计放款额（含小贷公司放款和安家贷撮合放款）达到18亿元，位居江苏省互联网小贷放款额第一。 投融资+平台+房源获取，剑指住房租赁产业整合 租赁业务是公司未来重点培育业务方向。公司未直接参与租赁住房的运营，而是以“股权/融资+平台+房源获取/资产托管”为合作抓手，连接长租公寓运营商/房东（供给端）、租客（需求端）和房源（资产端），打通住房租赁市场的全链条。2017年公司以自有资金收购贝客公寓20%股权，并先后与南京银行、中阅资本、天风证券等成立长租公寓产业股权和债券投资基金，计划总投资规模达到55.6亿元。 国内领先的互联网居家服务商，首次覆盖给予“增持”评级 给予公司2018-2020年EPS0.57、0.69、0.85元/股的盈利预测，考虑到公司业务范围涵盖电商服务、代理交易、互联网金融、长租公寓等多个领域，可比公司标的较少，且在Wind和申万一级行业分类中分别属于信息技术和传媒板块，同时又与房地产服务业相关性较高。综合三大板块2018平均PE估值16倍，鉴于公司代理销售业务市场份额的提升空间以及长租公寓业务的成长预期，给予40%左右的估值溢价，给予公司2018年21-22倍PE估值，目标价11.97-12.54元，首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示：业务布局较为集中；房地产成交景气度下行；长租公寓投资回报周期较长；互联网金融监管保持高压。 |
