外高桥（600648）：结算周期导致业绩波动，力争全年业绩增长
来 源： 海通证券 撰写时间： 2014-09-01 事件： 公司公布 2014 年半年报。报告期内，公司实现营业收入 25.37 亿元，同比下滑 36.29％；归属于上市公司股东的净利润 1.32亿元，同比下滑 74.87%；实现基本每股收益 0.13元。 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目 130万平（目前已启动 78.58万平），有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司 2014、2015 年EPS分别是 0.58 和 0.76 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是 33.68 元。截至 8 月 29 日，公司收盘于 28.07 元，对应 2014、2015年PE分别为 48.48倍和 37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV，即 33.68元作为 6个月目标价，维持“增持”评级。 主要分析： 1．上半年，受土地和房产转让较少影响，公司营收下滑 36％；而租售毛利率较低且费用支出增加使净利负增长 75％：去年上半年公司确认土地转让收入 15.95亿元，本期没有。受此影响，2014年上半年，公司实现营业收入 25.37亿元，同比下滑 36.29％；同期，公司实现净利润 1.32亿元，同比下滑 74.87%。 公司在今年半年报中表示，公司将在下半年集中实现物业销售的账面收入确认。今年上半年，公司累计引进外资项目 1090 个，吸引合同外资 33.91亿美元；增资项目 131个，完成合同外资 4.84亿美元。上半年，公司累计引进内资新设项目 5219 个，吸引注册资本 1220.2 亿。报告期内，公司新增地区总部 1 家，外高桥保税区地区总部累积达 47 家，其中管理性 42 家，投资性 5家。外高桥保税区营运中心企业的数量累计达 203家。 2． 2014 年 4 月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04 项目，加快培育自贸区商品保税展示交易功能：截至 2014 年 2 月，公司新发展公司以 9650 万元的价格向北八道投资控股有限公司成功转让G13-03 地块的土地使用权。报告期内公司全部确认该项收入。2014年 4月，公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司，注册资本金为 3000万元，公司持有 40%股权，招商置业持有 60%股权。项目公司成立后，公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带，土地面积为 5.12万平，综合容积率为 4.0，商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路，南至洲海路北侧绿化带，西至兰嵩路，东至高恒路，土地面积为 2.79万平，综合容积率为 3.0，商业金融业和商务办公用地。我们认为，公司通过引进招商置业公司合作开发项目，有助于公司缩短项目前期开发周期，减轻项目开发的资金压力，加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。 |
