近日，北京市物权法学研究会等机构联合召开《北京市物业管理条例（草案）（征求意见稿）》研讨会。根据北京市2019年立法工作安排，北京市住建委起草了《北京市物业管理条例（草案）》及说明，已于10月22日起就条例草案公开征求意见，将于11月21日截止。条例草案（征求意见稿）将物业管理纳入社区治理体系。 随着经济的高速发展和住房商品化的快速推进，物业服务行业发展迅速，已经成为城市管理的重要组成部分。但在快速发展的同时也暴露出物业管理职能不清、物业管理模式落后、业主自治而未治等问题，业主和物业企业矛盾突显。加之，住房城乡建设部发出了取消物业服务企业自治核定相关工作的通知，物业服务管理亟待加强，物业服务水平亟待提高。 除北京外，重庆市人大将11月26日至29日审议物业管理等条例、《广州市物业管理条例》12月提交市人大审议、《深圳经济特区物业管理条例》自2020年3月1日起施行。其他地方物业管理条例也在紧锣密鼓推进。 点评：十九届四中全会之后，在全国上下“学习贯彻习近平总书记关于国家制度和国家治理体系建设重要论述精神、推动党的十九届四中全会精神落地落实、扎实推进中国特色社会主义先行示范区建设”的大背景下，促进物业管理行业发展的指导意见以及实施细则有望加快出台。另外，近期，物业服务等被列入《产业结构调整指导目录（2019年本）》鼓励类目。行业发展大有可为，继续看好板块的前景。业内预计，随着城镇化进程加快，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。 相关上市公司有中航善达、南都物业等。 【2019-11-07】中航善达(000043)拟更名招商积余 未来发展战略更加清晰 11月7日晚间，中航善达股份有限公司发布公告称，中航善达拟申请将公司名称由"中航善达股份有限公司"变更为"招商局积余产业运营服务股份有限公司"、英文名称拟由"AVIC SUNDA HOLDING COMPANY LIMITED"变更为"ChinaMerchants Property Operation & Service Co., Ltd"，证券简称拟由"中航善达"变更为"招商积余"，英文简称拟由"AVIC SUNDA"变更为"CMPO"，证券代码拟由"000043"变更为"001914"。 重组响应国资委号召提质增效 近年来中央企业持续深化供给侧结构性改革，把压缩管理层级、减少法人户数("压减")，去产能、降杠杆、减负债等任务与国资国企各项改革协同推进，更加聚焦主业实业、持续"瘦身健体"。 中航善达早在2019年4月便启动重大资产重组。彼时，中航善达发布公告称拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司100%股权。2019年10月22日，前述交易事项已经中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会无条件审核通过。此次重大资产重组实施后，招商局蛇口工业区控股股份有限公司将直接及间接合计持有中航善达51.16%的股权，成为中航善达的控股股东，招商局集团有限公司将成为中航善达的实际控制人。 业内人士表示，中航善达的重大资产重组积极响应国务院国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求，将实现物业管理行业横向整合，明确其未来发展的战略定位，激发发展活力，进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间。通过打造央企物业管理旗舰企业，在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强，提升行业地位，战略定位及业务发展空间具有十分重要的意义。 复牌"积余"寓意深远 公司名字代表着公司的文化理念，此次"中航善达"改名为"招商积余"，寓意深远。中国有句古语"积善之家 必有余庆"。"积余"在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产，"积余产业运营服务"意为对存量资产的管理、运营及服务等，"积余"之意契合中航善达的战略及业务发展定位。 不仅如此，"积余"与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局，是中国民族工商业的先驱，招商局于1914年2月实行航、产分业管理，成立"积余产业公司"，这是招商局集团最早的直属房地产企业，也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。中航善达对"招商积余"的复牌，并将股票代码改为"001914"，意味着将招商局集团乃至中国房地产行业的历史进行了溯源，意义重大。 分析人士指出，从微观角度看，更名背后的并购重组是上市公司层面的股东、资产和业务的调整，是公司生产经营内在动力使然；通过市场化并购重组，企业核心竞争力和盈利能力不断增强，进而助力国有经济布局优化、结构调整深化、产业整合优化的实现。可以期待的是"中航善达"更名为"招商积余"后将迎来更为广阔的发展空间。 【2018-09-10】南都物业(603506)横向扩规模 纵向延产业 A股物业第一股步伐稳健 物业管理行业：规模不断提升，强者恒强 城镇化的持续深入和物业管理渗透率的提升将持续拓展物业管理面积，目前物业管理面积已达195亿㎡，未来五年预计继续增加50亿㎡，行业规模将持续扩大。从竞争格局来看，行业集中度不断提升，物业百强的总收入从2010年的198.6亿增加到2016年的627.8亿。头部企业利用成熟规范的管理模式，通过背靠地产公司或者并购等方式快速扩充管理项目，坚持规模化经营，行业出现"强者恒强"的局面，2017年物业百强市场份额达到32.42%。从发展模式看，物业服务行业发展模式有望完成由成本中心到服务中心再到流量中心的转变，未来有望成为流量平台，加载多元服务项目，创造新的增长点。 拓展非住宅物业管理业务、加速全国地域扩张，横向拓展规模 公司作为独立第三方物业，一方面，公司突破大多物业公司依靠房地产开发公司提供住宅业务管理项目的模式，大力拓展非住宅物业管理业务，与银泰集团、阿里巴巴等大型公司达成合作关系。2014年公司非住宅项目营收总计为3135万元，2016年增长到7121万元，2017年上半年就达到7345万元，在包干制物业管理服务项目营收中占比接近50%，也依靠商业、办公等物业管理项目提升毛利率水平。另一方面，公司通过自身扩张和并购等方式进军全国市场，2017年公司浙江省以外地区的收入占比接近25%，在十余个省市进行业务拓展。在地域和业务同时拓展的策略下，截至2018年6月30日，公司累计总签约项目392个，总签约面积4994.96万平方米。 提供多元增值服务、切入公寓租赁业务，纵向延伸产业链 除了传统物业管理服务，公司还提供家政服务、公共收益、泊位费、维修费、酒店管理、房产中介服务、APP 服务等业务。增值业务营收增长迅速，仅2018上半年营收就达到4695.61万元，增速达到82.46%。增值业务基本利用基础业务的工作人员，成本低，2018年上半年毛利率达到68.98%，远高于传统物业管理项目和其他服务，增厚公司的利润空间。公司同时尝试用移动互联网技术建设社区O2O，建设推进已有成效，目前公司主要APP已有15.72万次的下载量。与此同时，公司切入公寓租赁业务，打造"群岛"品牌，获得市场高度认可。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年的营收分别为10.59/13.55/17.12亿元，净利润为0.92/1.14/1.52亿元，对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量，同时作为第一家A股上市的物业公司具有标的稀缺性，给予公司2019年26倍估值，目标价28.6元，给予"买入"评级。 风险提示：房地产周期波动，项目拓展不及预期，人力成本过快上升 |
