2020年城镇化建设任务更突出以人的城镇化为核心，人地钱各要素流动有望更加合理。落户方面，新增人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，预计各地人才落户政策将更友好。新增超大特大城市取消郊区新区落户限制，推动超大特大城市和I型大城市改进积分落户政策，预计超大和特大城市或有望进一步强化对人口的吸纳能力。城市群方面，突出“长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略”，在原有的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、哈长、长江中游、中原、北部湾、关中平原、兰州―西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群基础上新增支持山东半岛、黔中城市群发展。提出编制成渝地区双城经济圈建设规划纲要，对其的定位是全国影响力的科技创新中心。用地方面，强调保障中心城市用地等要素，解决发展空间严重不足问题。城市更新方面，2019年仅提出老旧小区改造，2020年在此基础上新增老旧厂区改造和老旧街区改造。并且提出探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。我们认为这或意味着在城市郊区有望推进共有产权房、长租房等业态的房地产市场，落实房地产长效机制。农村集体经营性建设用地入市方面，新增提出“全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见”，进一步保障农民权益。整体来看，今年城镇化建设任务强调支持城市圈发展，与此同时引导人和地等要素向城市圈聚集，同时确保农民利益不受损伤。城市更新的内涵更加明确，有望成为拉动内需的一个新的增长点。对于房地产市场，主要有三点利好：第一，城市圈仍是城市化抓手，推进实现人地钱匹配，缓解中心城市用地矛盾。第二，城市更新内涵更为丰富，在拉动内需的同时有望改善老城区基本面。第三，伴随农用地审批下放省级政府，农用地审批或更灵活，有利于城市进一步拉动基建投资，改善城市住宅用地供应结构。 投资建议： 房地产开发：当前房企业绩的确定性较强，且估值处于历史低位，政策宽松微调空间逐步打开。中期看，我们认为货币政策延续宽松，房企加权融资成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地产销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行业的可能性亦在提高；中小房企或出于流动性压力而出售自身较优质资产，现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足，龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升。我们看好主要在一二线城市或重点都市圈布局的房企。推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份（000656）；在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国；拥有“钱地人”三优势即高周转驱动经营杠杆、坚持一二线布局和灵活运用事业合伙人机制的万科A；可售货值充足、融资优势明显的保利地产（600048）和金地集团（600383）。 物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌 【2020-04-09】金科股份(000656)厚积薄发稳步发展 指标亮眼未来可期 核心观点: 房地产行业仍具有较大发展空间。2019 年，全国房地产开发投资完成额为13.2 万亿元，同比增长10%，增速较2018 年提高0.4 个百分点；房屋新开工面积22.7 亿平米，同比增长8.51%。为了促进行业平稳健康发展，国家近年来加大了房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观政策，地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。但长期来看，随着城镇化率的进一步提高，我国人均居住水平的进一步提高，房地产行业仍具有较大发展空间。 城镇化及可支配收入的不断提高是行业主要增长动力，房企毛利率整体有降低压力。土地出让金、建筑成本和人工成本的持续上升一定程度上影响了房地产发展运营，过去几年大部分主要上市房地产开发商的毛利率有一定程度的降低，整体而言，预期日后土地成本将持续攀升，对房企产生更大压力。目前融资成本处于历史相对低位，房企近年来资金压力整体有所减轻。 金科股份自2015 年后进入高速增长期。金科房地产销售额从2015年的238 亿元增长至2019年的1860亿元，年均复合增长率约为67%，2019 年的销售额增速为56.6%，较之前有所回落。房地产销售面积逐年上升，由2013 年的236 万平方米增至2019 年的1905 万平方米，年均复合增长率约为42%，2017 年至2019 年的销售面积增速分别为68.9%，59.2%和42%。 金科股份拿地积极，2014 年以来的拿地面积均超过当年销售面积。公司2019 年拿地面积为当期销售面积的174.4%，极高的拿地速度为公司未来的进一步扩张和收入确认带来了有效保障。此外，公司拿地均价占销售均价的比例较为稳定且基本处于50%以下，公司2019 年的拿地均价为销售均价的27.4%，保证了公司在进一步发展中的盈利性。 投资建议：金科股份作为根植于中西部地区的龙头企业，在“三圈一带，八大城市群”的发展模式下，业务版图逐步稳扎稳打拓展到全国。在2018 年销售金额突破千亿大关后，2019 年更上一层楼，公司拿地积极，丰厚的土储为未来销售保驾护航。随着销售回款的加强以及融资结构优化，未来杠杆水平有望进一步下降，现金流连续两年为正，运营周转提速。同时，公司的物业管理板块位于行业第10 位，有望成为新的业绩增长点并逐步体现在估值提升上。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为70.73 亿元、91.48 亿元和108.70 亿元，对应的每股收益分别为1.32 元/股、1.71 元/股、2.04元/股，以4 月7 日的收盘价8.13 元计算，对应的市盈率分别为6.16倍、4.75 倍、3.99 倍，我们认为公司未来还有很大的发展空间，给予“推荐”评级。 【2020-04-07】万科A(000002)钱地人三优势护航主业 非房业务延续优质基因 公司是房地产开发行业的头雁之一，也是中国城市化浪潮当之无愧的卓越建设者和见证者。虽然2019年公司无论是业绩还是销售都呈现一定增速趋缓的态势，但公司仍有望凭借自身在多年行业经验中积累的优势把握好地产“白银时代”，并在物管等其他行业做进一步探索，寻找下一个增长点。我们看好公司长期稳健均衡发展，主要基于三个长期稳定优势： 首先，公司善用经营杠杆驱动ROE。公司一直坚持高周转策略，压缩从拿地到销售的时间，尽快实现销售回款。高周转策略是一种内生的增长方式。长期看房地产金融政策易紧难松，高周转驱动经营杠杆是较优对策。在财务上体现为虽然公司权益乘数较高，但净负债率较低的优势在行业难以撼动，使得公司一直可以低成本融资。 其次，公司一直坚持的策略是深耕一二线城市。公司在单城销售方面相比其他龙头公司具备明显优势。并且近4年来新拿地70%以上位于一二线。我们认为公司深耕一二线，就是将公司的基本盘和中国经济的基本盘相互绑定。 第三，公司将职业经理人升级为事业合伙人，通过项目层面的跟投制度和公司层面的合伙人持股计划形成全方位激励制度。事业合伙人的本质是事业合伙人取代股东，成为公司的劣后收益人。 积极布局其他业务，且均延续万科优质基因。物业管理方面，公司虽未单独分拆万科物业上市，但其在管面积已经超过部分龙头物管上市公司。租赁住宅方面，截止2019年底累计开业11万间，泊寓已经成长为集中式长租公寓领军品牌，与我国“租购并举”的住房长效机制相契合。 我们预计公司2020年至2022年归母净利润分别为459.4亿元，547.3亿元和618.5亿元，EPS分别为4.1元、4.8元和5.5元。当前股价对应公司2020-2022年的PE分别为6.6倍、5.6倍和4.9倍。我们看好公司长期稳健均衡发展，维持覆盖给予“强烈推荐”评级。 风险提示：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，公司结转不及预期。 【2020-02-20】保利地产(600048)基本面表现超预期 拿地力度维持高位 业绩表现超预期，规模利润率全面提升。根据业绩快报，19 年公司实现营业总收入 2355.4 亿元，同比增长 21%，实现归母净利润 265.69亿元，同比增长 41%，营业利润率及归母净利率分别为 21.4%、 11.3%，同比上升 3.1、 1.6 个百分点（利润率的提高更多体现存量业绩的释放）。单季度来看，4 季度实现归母净利润 137.36 亿元，同比增长 48%，整体结算规模超预期，高毛利项目支撑整体业绩增速高于营收增速。 春节影响 1 月销售增速，均价维持稳定。销售方面，从年度来看，19年公司实现销售金额 4618 亿元，同比增长 14.1%，高于 TOP5 房企平均增速，规模上涨主要由面积增长贡献，销售均价维持稳定。进入 20年，1 月公司实现销售金额 235.9 亿元，同比下降 29.8%，销售面积157.6 万方，同比下降 30.9%，主要为春节及疫情因素影响。 拿地质量稳步提升，近期拿地力度维持高位。土地投资方面，19 年公司新增总建面 2679 万方，总地价 1555 亿元，拿地质量边际改善，拿地区域上聚焦核心城市群，深入三四线。从拿地节奏来看，公司在前三季度拿地相对谨慎，四季度以来公司表现出较强的拿地积极性，19 年12 月单月补充千亿货值。进入 20 年， 1 月公司新增 9 个项目，总建面232 万方，总地价 125 亿元，拿地规模高于其他头部房企。 预计 19-21 年业绩分别为 2.23 元/股、 2.61 元/股、 3.01 元/股。 公司整体基本面表现超预期，我们预计 20、21 年业绩分别为 312 亿元、359亿元，同比分别增长 17%、15%，对应 2020 年 5.9XPE，2021 年5.1XPE。合理价值方面，近 3 年公司平均 PE（TTM）为 8.9X，考虑到公司行业地位以及业务稳定性，给予 20 年 8.0X 估值的目标，对应合理价值为 20.90 元/股，给予“买入”评级。 风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。 【2020-01-08】金地集团(600383)而立之年恰逢新机遇 老牌房企整装再出发 践行先“稳”后“增”的发展之路 公司坚持深耕一二线的投资策略。2016年之前，受一二线调控政策趋严、发展策略保守等内外因素的影响，公司销售增速放缓。2016年后，在一二线复苏的基础上，公司拿地、销售转向积极。并在2019年行业整体偏弱的情况下，实现逆势高增长。“行稳致远”印证了金地三十余年的发展历程。 土储布局优越、存量丰厚，逆周期下拿地力度不减 2016年之前，公司的拿地偏保守。2017年，拿地力度明显提升，当年新增土储建面同比增加144.8%，拿地金额占比当期销售金额的71.3%，2018、2019H1拿地力度维持在60%以上。截至2019年中期末，公司全口径土储达4760万方，对应权益土储2550万方。可售货值中，一二线合计占比约78.5%。土储充裕，可满足公司未来3年发展需求，布局优越，助力销量保持高增长。 城市深耕，增强渗透率，销售实现有质量的增长 公司销售水平自2015年开始回升，2016年销售金额突破千亿，2015-2018年，销售金额、销售面积复合增速分别达38%、25%。2019年1-11月，销售金额同比31%、销售面积同比25.6%，实现逆势增长。值得注意的是，公司销售实现高增并非依靠单纯的布局扩张，而是源自城市深耕带来的竞争优势及渗透率提升。从销售金额来看，单城贡献由2012年20.1亿元提升至2018年42.7亿元。近两年，公司有选择地下沉至具备潜力的强三线及市场基础较好的二线。未来在继续深耕的基础上，销售贡献布局有望更趋均衡，规模提升可期。 财务稳健，融资优势突显 由于近两年逆势拿地，公司杠杆水平有所提升，2019Q3净负债率达60.1%，但依然处于行业低位。2019年行业融资整体偏紧的情况下，公司融资渠道畅通，上半年加权平均融资成本4.87%。低成本、低杠杆将为公司未来发展提供更多的释放空间。 我们预计公司2019-2021年EPS分别为2.17、2.58、3.00元/股，对应当前股价PE为6.6、5.6、4.8倍。给予“增持”评级。 风险提示：一二线调控政策收紧，融资端超预期收紧等。 |
