招商蛇口(001979)2019年年报点评:储备资源充沛 前海整备完成
毛利率下降，分红率稳定。公司发布2019 年报，全年营收976.7 亿元，同比增长10.6%，归母净利润160.3 亿元，同比增长5.2%，连续5 年分红率维持40%以上，按照当前股价计算，公司股息率为4.8%。毛利率下降以及减值损失是营业利润增速低于收入的主因，投资收益及当前少数股东损益的下降对业绩有一定贡献。 销售效率提升，储备资源充沛。销售方面，19 年公司实现销售金额2205亿元，增长29%，完成计划的110%且突破2000 亿门槛，主要由面积贡献，全年去化率有所回落。公司经营效率有所提升，单城市、单项目贡献增长15%、4%。19 年单个地产员工贡献销售2382 万元，17 年以来提升显着。投资方面，19 年新增土地投资976 亿元，新增总建面1423 万方，地价权益比例（54%）基本稳定。拿地分别占销售面积和金额的比例为47%、119%，拿地力度较18 年有所回落但仍保持增量拓展。公司完成前海土地整备，截至19 年末，未结算货值约8768 亿元，可以保障公司3-4 年左右的经营安排。 前海整备完成导致净负债率下降，整体资金压力较低。19 年末公司有息负债余额1397.5 亿元，其中银行贷款、债券、信托分别占比68%、18%、9%。19 年前海土地整备的完成导致少数股东权益同比增加996亿元，净负债率降至30%以下。 预计20-21 年业绩分别为2.16 元/股、2.28 元/股。我们预计20、21 年业绩分别为171 亿和181 亿，对应2020 年7.7XPE，2021 年7.3XPE。过去三年公司的平均PE（TTM）为12.6X，在大湾区整体发展规划与公司自身规模与业绩良性发展的保障下，给予20 年11X 估值，对应合理价值为23.78 元/股，维持“买入”评级。 风险提示。公司利润率水平及去化率下行；结算规模不及预期。 |
