《中共中央 国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》15日发布，赋予浦东新区改革开放新的重大任务。其中提出，在浦东特定区域开展公司型创业投资企业所得税优惠政策试点，并依托长三角产业集群优势，建立一批科技成果转化中试孵化基地。 浦东尤其是临港新片区将推进公共服务与城市建设，为高新技术企业进行产业配套，建立科技成果转化基地，增加混合产业用地供给，吸引更多国际经济组织和企业总部在自贸试验区落户，离不开各类配套企业。相关公司有张江高科（600895）、上海临港（600848）；其他公司：陆家嘴、浦东建设（600284）。 2021-06-03张江高科(600895)张江科学城开发主体 创投蓬勃发展 公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司。公司通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体。通过布局全产业链的投资基金，发挥国企创投功能，以直投+基金的方式，带动市场资源 助推企业发展。通过提供无限链接的创新服务，汇聚创新资源，全力打造张江科学城的创新生态圈。张江科学城2020年集成电路产业营收规模达到1285.40亿元，占到全国14.5%的比重。公司深耕的上海集成电路设计产业园、张江中区城市副中心、张江西北片城市更新区等三个重点区域，自持物业面积160万方，在建、待建总面积270万方（不含西北区已有建筑物二次更新开发项目）。 公司构建六方面核心竞争力。1）可持续发展的物理空间优势；2）产业集群的禀赋优势；3）运作产业投资的增值服务优势；4）银企合作、投贷联动的金融资源优势；5）对接多层次资本市场的通道优势；6）整合公共平台资源的集成优势。 公司以房产租售为主，创投蓬勃发展。公司主营业务类型包括房产销售收入、租赁收入、其他业务收入。随着园区大量优质的科创类公司的聚集，公司的创投业务也蓬勃发展起来。2020年，公司投资净收益23.1亿元，营业利润25.58亿元，投资净收益占营业利润比 例快速攀升至90.37%。截止2020年末，公司直接股权投资和专业投资公司总规模已达到115.9亿元。 2020年，公司一是加强直投力度。2020年度已完成投资立项项目14个，跟踪储备项目约80个，出资总额2.1亿元。2020年，投资企 业发展迅猛，如赛赫智能、云从科技等项目拟申报IPO，华勤通讯完成了新一轮融资，微电子装备、恒泰柯、锐翌生物、华景等项目正 实施新一轮融资。二是加强基金投资。参与发起设立元界智能基金、芯火基金、火山石基金和创伴基金；通过二级市场减持复旦张江，磐石葆霖基金完成清算注销。特别是张江燧锋基金开始正式运作。三是加强895创业营的孵化力度。截至2020年末，公司整体运营孵化 面积达6.9万方，在孵企业234家。 合理价值区间为17.40-21.75元，首次覆盖给予“优于大市”评级。我们预计公司2021-2023年EPS分别为0.87元、0.88元、0.92元 。考虑到公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，给予公司2021年20-25倍的动态市盈率，对应合理 价值区间为17.40-21.75元，对应2021年动态PB为2.30-2.87倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。 风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。 2021-04-07陆家嘴(600663)2020年年报点评:"地产+商业+金融"一体化发展 业绩稳健 事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入144.75 亿元，同比下滑2.02%；实现归母净利润40.12 亿元，同比增 加9.10%。同期，公司按每10 股向全体股东分配现金红利人民币4.98 元（含税）。 2020 年，受物业租赁收入等减少的影响，公司营收下滑2.02%，但由于营业成本大幅下降，归母净利润上升9.10%。 根据公司2020 年年报披露：（1）2020 年，公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计35.83 亿元；实现各类房产销售 现金流入合计58.91 亿元；合并报表范围内实现16.70 亿元物业管理收入；金融业务实现收入25.14亿元。（2）公司2020 年度利润来 源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为74.13%；房地产销售毛利率为79.45%；金融业务利润率为75.16%。（3）公司2020 年新开工总建筑面积36.8 万平方米；续建项目总建筑面积176.4 万平方米；竣工项目总建筑面积33.32 万 平方米。 根据公司2020 年年报披露：2021 年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入197.19 亿元，总流出249.90 亿元。金融业务总流入27.30 亿元，总流出24.23 亿元。根据公司2020 年年报披露：2021 年，公司计划建设项目（含竣工及续建）项目共有19 个， 总建筑面积210 万平方米。 投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。公司打造以商业地产为核心，以商业零售为延伸 ，以金融服务为纽带，聚焦浦东“五大倍增行动”，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。截止2020 年，公司在营物业面积为282 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升 。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3 家持牌金融机构。我们预计公司2021-2022 年EPS 分别是1.17 元和1.41 元，给予公司2021年11-14 倍动态PE，对应的合理价值区间为12.87-16.38 元，给予公司“优于大市”评级。 风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。 2021-03-24浦东建设(600284)2020年年报点评：业绩稳健提升 订单饱满助增长 业绩符合预期，Q4 单季营收与归母净利润持续增长。公司2020年实现营业收入83.76 亿元，同比增长34.68%，其中主营业务收入82.16 亿元，同比增长35.87%，主要系本期在建项目实现的工作量多于上年同期。报告期公司实现归属于母公司净利润4.45 亿元，同比增长8.89%，实现扣非净利润3.84 亿元，同比增长8.17%。报告期公司经营现金流量净额为-7.36 亿元，同比减少19.39 亿元。公司资 产负债率为60.18%，同比提高3.87pct。公司研发支出为2.78 亿元，占营业收入比例为3.32%，比去年同期增加0.42 亿元，同比增加17.81%，主要系下属子公司对绿色施工技术研究项目及工程钢结构系杆拱吊装施工技术研究项目等加大了研发投入。2020Q4 单季度公司 实现营业收入24.21 亿元，同比降低17.6%；实现归母净利润1.91 亿元，同比增长20.89%。 毛利率小幅下降，期间费用率持续降低。2020 年公司毛利率为9.09%，同比降低0.41pct，主要原因系公司沥青砼及相关产品业务 首次执行新收入准则，将原销售费用中属于合同履约成本的部分计入营业成本。公司归母净利率为5.44%，同比降低1.19pct。2020 年 公司期间费用率为4.73%，同比降低0.08pct。其中，销售费用率同比降低0.22pct 至0%，主要系公司首次执行新收入准则，将原销售费用中属于合同履约成本的部分计入营业成本。管理费用率为4.8%，同比提高0.5pct，主要系职工薪酬及中介机构服务费增加。公司财务费用率为-0.07%，同比提高0.64pct。 新签订单快速增长。2020 年全国固定资产投资达51.89 万亿元，同比增长2.9%，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产 和供应业）比上年增长0.9%。公司施工板块新签合同金额继续保持快速增长，首次突破了100 亿元规模。报告期内，公司累计新签项目数量171 个，金额为111.56 亿元，同比增长24.91%。报告期末，公司在手订单总金额322.14亿元，其中已签订合同但尚未开工项目金 额36.98 亿元，在建项目中未完工部分金额112.97 亿元。在建项目实现的工作量显着多于上年同期，业绩有保障。 投资建议：预计公司2021-2022 年归母净利润分别为5.34/6.25亿元，分别同比增长20%/17%，对应的动态市盈率分别为11.05/9.44 倍，维持“推荐”评级。 风险提示：新签订单落地不及预期的风险；行业竞争持续加剧的风险；应收账款回收不及预期的风险。 |
