金融街（000402.SZ）：虎踞京城核心区域，资产价值重估可期
加大核心城市优质物业自持力度，稀缺物业资源潜力逐步释放，运营类业务盈利能力不断提升。公司2016年物业租赁业务与物业经营业务的收入占比合计已达9.5%，物业租赁业务实现营收12.5亿元，同比增长35%；物业经营业务实现营收6.4亿元，同比增长16%。公司的自持物业主要位于北京金融街区域，北京金融街区域业已形成金融机构的聚集效应，2016年办公楼租金价格上涨8%，空臵率仅1%，优质稀缺物业的潜力正在逐步释放。 商业地产为公司地产开发业务拳头产品，可结算资源及土储丰厚，布局集中于一二线城市。公司2016年实现签约销售金额276.3亿元，同比增长84%。其中商业地产实现销售额123亿元，同比增长73%；住宅产品实现销售额153亿元，同比增长94%。目前在开发及待开发的项目中以商业和商住混合项目为主，商业地产项目为公司的拳头产品和竞争优势所在，且不受调控政策影响。目前公司可结算资源达878亿元，分布上仍以一二线城市为主。 受益于北京城市总体规划，公司核心区域物业价值将迎重估机会。2017年9月27日，《北京城市总体规划（2016-2035）》正式获批，公司的多个物业首位于规划中的“一核”、“一主”及“两轴”范围内，无论是自持物业还是次拟出售的物业，其价值都将迎重估机会，助推公司业绩。另外，规划中缩减报了中心城区的城乡建设用地规模，中心城区非首都功能被疏解后现有的物业：将存在二次开发的机会，公司作为西城区国资委的控股企业将有望参与。 财务预测与投资建议：首次覆盖给予增持评级，目标价13.31元。未来几年公司稀缺物业潜力将逐步释放，预测公司2017-2019年每股收益分别为1.07/1.21/1.41元。由于A股地产公司中很难找到与公司业务模式一致且物业租、售比例接近的公司，因此采用历史PE估值法进行估值。公司自2010年至今的历史平均PE为11X，给予公司2018年11X的PE估值，对应目标价13.31元。 城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。 |
