9月18日，国务院新闻办公室举行"开局起步十五五"系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在发布会上表示，当前，房地产市场出现了“两个转变”。一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。 二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月达到52%，跨过半数意味着住宅交易的主导力量已由新房开发转向存量流通，其背后是城镇住房短缺阶段基本结束，改善置换成为购房需求主体。 参照成熟市场经验，该比例仍有上行空间。美国存量房交易长期占住宅交易总量的八成以上、次贷危机后一度达92.6%，英国约86%，日本首都圈二手公寓约68%。据机构测算，我国住房平均使用寿命约30年，理论上二手占比仍有15至20个百分点提升空间。 我国进入存量房时代，影响分三个方面。一是交易总量的判断方式需要调整，住建部公开文章指出，存量时代新房与二手房相加的交易总量不会明显下降，新房销售与开发投资的回落更多反映"控增量、去库存"的政策取向。二是价值重心由开发建设转向流通运营，二手房定价主导方从房企变为分散的业主与买家，房地产企业将向代建、租赁、运营延伸。三是拉动投资的方式转向存量更新，城中村、危旧房与老旧小区改造成为主要落点，并带动装修、家居等下游需求。 展望后市，存量运营的产业空间正形成量化支撑。《城市更新"十五五"规划》明确，“十五五”期间将改造城镇危旧房约50万套（间）、新开工改造城镇老旧小区约11.5万个、改造城中村约4000个，多家机构测算城市更新市场总容量达15万亿至20万亿元。 具体到A股市场，事件主要影响三类细分方向：一是房产经纪与交易服务环节，二手房交易频次提升直接带动佣金收入；二是物业管理环节，存量房流通与城市更新共同扩大在管面积；三是家居建材与房屋检测改造环节，二手房翻新与老旧小区改造形成持续的更新型需求，危旧房改造亦带动评估、加固需求等。 住建部明确房地产进入存量时代，存量运营与城市更新成为行业主线（受益概念股）如下： 一、房产交易服务（二手房流通直接受益） 二手房成交占比提升，经纪、资管、估价服务直接受益 1.世联行（002285）：A股不动产综合服务平台，大交易+大资管，二手房、不动产顾问、城市更新服务东方财富。 二、物业管理&社区运营（存量房核心赛道） 存量房屋基数持续扩大，物管收入、社区增值、老旧小区物业服务订单增长，优先看独立外拓能力强的标的 1.招商积余（001914）：央企物管龙头，第三方外拓能力强，城市更新配套物业订单丰富新浪财经 2.万物云（02602.HK）：万科旗下，物业+房产经纪双业务，深度绑定存量二手房服务 3.保利物业（06049.HK）：央企背景，规模稳居行业前列 4.绿城服务（02869.HK）：高端住宅与城市服务，第三方拓展占比高 三、旧房翻新+城市更新建材（老旧小区改造、二手房装修） 需求由新房建设转向旧房翻新、外立面改造、防水、管材、涂料、装配式内装 1.东方雨虹（002271）：防水龙头，旧房屋面、老旧小区改造刚需 2.北新建材（000786）：石膏板龙头，旧房翻新、装配式内装材料核心供应商 3.伟星新材（002372）：家装管材龙头，二手房厨卫改造需求旺盛 4.三棵树（603737）：建筑涂料，老旧小区外立面翻新、节能改造 5.科顺股份（300737）：防水，城市更新、旧改项目 6.亚厦股份（002375）：装配式内装，适配老旧小区快速翻新改造 四、城市更新工程总包（城中村、旧改施工） 1.中国建筑（601668）：建筑央企，全国城市更新、城中村改造总包龙头，项目储备充足 2.上海建工（600170）：长三角城市更新龙头，历史街区修缮、旧改项目资源丰富 |
