北京城乡(600861)物业重估价值高 关注国改潜力
商业经营立足北京，地产贡献新增量。公司为北京区域第5大百货零售企业，业态范围涉及百货、购物中心、超市、租赁、房地产、酒店等，受北京市国资委实际控制。现经营物业面积50万平，除5000平社区超市以外，均为自有物业。其中，重要的商业体包括10万平城乡贸易中心与23万平城乡世纪广场，城乡世纪广场的培育与地产结算是近几年拉动收入增长的主要因素。2015年，公司收入27.14亿元，同比增长22%，归属净利润1.08亿元，同比增长10%。 经营稳健，短期存资金压力。2000年后的十年间，公司深耕主业经营，扩张较为保守，加上物业区位较好，一直享受稳定增长的收益。2010年，公司开发城市综合体城乡世纪广场，总投资30亿元向购物中心转型。为支持项目建设，至今账面有息负债超过13亿元，地产项目交付使用后财务费用大幅增加，侵蚀了业绩。预计项目地产销售贡献收入18亿元，资金回流将逐渐改善目前所面临的借款压力。 物业重估价值高，市值相对当前RNAV折价65%。公司多年扎根北京，物业多位于北京核心商圈，测算物业重估价值达131 亿元，RNAV 价值达到136.5 亿元，当前市值与之相对大幅折价65%，投资具备充足的安全边际。 北京国企改革持续推进，公司受益可期。原大股东已经将股权划转至北京国有资本经营管理公司，新股东资源丰富，可为公司长期发展嫁接优质资源。目前北京存在四家商业类上市公司，王府井同样获得北京国有资本管理公司旗下控股基金入股，定增落地后两周便启动集团商业资产整体上市，改革步伐超市场预期。北京国资改革持续推进，公司处完全竞争行业，改革的迫切性与可能性较大，后期变化值得期待。 估值与盈利预测。预计公司2016-2018 年归属净利润为1.06 亿元，1.20 亿元和9108 万元，同比增速-2.19%、13.00%、-23.75%。当前市值48 亿对应2016 年动态PE46 倍。公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险， 享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV 价值折价65%，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成， 未来的国企改革值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照0.4 倍RNAV 考虑给予17.23 元目标价，首次覆盖给予"增持"评级。 风险和不确定性。新项目培育期拉长，线上渠道持续分流，国企改革速度低于预期。 |
