招商蛇口(001979)调研纪要:资源价值加速释放
【2017-11-16】 要点 我们近日拜访招商蛇口总部，对公司主要观点更新如下： 建议 全年销售预计将超千亿。前10月公司累计签约销售面积457万平方米，同比分别增长30%。签约销售金额达887亿元，同比增长59%，已完成销售目标的89%，预计全年有望超额实现1000亿销售目标（对应全年增速35%）。公司当前可售货值超1000亿，其中深圳太子湾商务花园和招商局前海贸易中心项目货值均超50亿。 拿地提速，杠杆扩张。公司前10月新增权益土储423万方（基于公告项目汇总），接近去年全年拿地规模，对应权益地价414亿元，其中一二线城市占比约80%（按金额计）。同时，公司三季度末净负债率52.1%，较2016年末提升33个百分点，预计未来这一比例伴随公司规模扩张仍有适度上升空间，但资产负债率将保持75%以下。 前海蛇口片区开发进度加速。公司当前在前海片区拥有超过500万方土地资源，其中政府特批约80万方先导区正稳步开发推进。深圳市规土委今年7月发布前海蛇口片区综合规划草案，点名招商局集团等公司作为前海土地整备工作的重点和突破口，预计将加速公司前海资源释放。此外，公司在蛇口片区的230万方土地资源（大部分为工业用地）未来有望以"工改工"等形式进行城市更新和升级改造。 长租公寓迎来新风口。公司当前在深圳共有1.3万套集中式租赁公寓，总规模50万方，平均月租金约为每平米100元，出租率达98%~99%。公司现有公寓产品均为存量自持物业，未来有望进一步强化于长租公寓市场的业务布局，并积极探索资产证券化等金融创新模式。 看好公司优厚资源价值。公司在粤港澳湾区具备大量优质土地储备且资源价值有望加速释放。我们维持推荐评级和24.75元目标价（较目前股价有33%上行空间）。目前，公司股价对应12.1/10.1倍2017/18e市盈率，较2017年NAV折让32%。 风险 地产调控大幅加码，业绩不及预期。 |
