保利地产(600048)调研纪要:高增长低估值 蓄势再腾飞
【2017-11-16】 我们近日拜访保利地产总部，对公司主要观点更新如下： 建议 销售维持高增长。前10月公司累计签约销售面积达1702万平方米，对应销售金额2379亿元，同比分别增长30%和37%。10月单月销售金额（297亿元）虽受推货偏少影响略弱于市场预期，但全年销售仍有望冲击3000亿（对应增速43%）。公司当前可售资源充足，截至三季度末共有在建拟建项目合计1.87亿平方米，若以13000元/平米的销售均价估算，总货值超2.4万亿元。往前看，我们判断明年公司销售金额有望跨越4000亿门槛，隐含同比增速超三成。 加快优质土储资源扩张。公司前三季度新增容积率面积2962万平米，对应总成本1559亿元，同比分别增长158%和123%，平均拿地成本仅约5300元/平米，其中一二线城市占比达79%（按金额计）。此外，今年新增土储的权益占比达75%左右，预计将明显拉升未来销售和结算项目的权益比例，进而改善近年来少数股东权益对业绩的负面影响，提升业绩弹性。 适当增加杠杆以配合规模扩张，但财务风险可控。因年内拿地量大增，公司三季度末净负债率由2016年底的55.2%大幅提升至102.6%，预计未来仍有一定上行空间。但资产负债率仍将维持于80%以内，短期公司可以通过永续债降低表观净负债率。公司今年净增有息负债约900亿元，平均融资成本约5%，在行业中具备明显竞争力。 积极开拓租赁住房业务及金融创新。公司于近期成功发行"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划"（产品总规模50亿），成为央企首单租赁住房REITs。预计公司未来将进一步深化"房地产开发为主、房地产金融和社区消费为翼"的"一主两翼"业务布局，探索租赁住房资产证券化的推进与创新。 价值存在明显低估。目前，公司股价对应8.3/6.6倍2017/18市盈率，显着低于其他行业龙头。我们维持推荐评级和14.10元目标价不变（较目前股价有34.8%上行空间）。 风险 房地产调控大幅加码，结算季度不及预期。 |
