房地产：边际约束临近极限，低估值显配置价值，上调行业评级至“增持”
需求限制性措施边际约束临近极限，亟待长效机制“由堵到疏” 政策层面，前期调控政策密集，频率高力度大效果明显，“四限”属特定时期和区域的“短期需求限制性”政策，在重拳打击投机炒房大快人心的同时，“一刀切威慑性”需求限制也影响部分首购房居住者和二胎改善型居住者的合理需求；陷入冰点的商品房市场对地方财税造成影响（如土地增值税当月同比增速从2016年初40%左右下滑至目前负值）。市场亟待长效机制出台，“从堵向疏转变，从短期威慑性向长期调节性转变，从需求限制性向供给分区域优化性转变”。 资金层面，2017年房地产信托增长明显，一季度和二季度新增规模同比上升15.3%和16.8%；占比快速回升到9%至两年新高； 房贷利率自2017年Q1的4.48%快速攀升至Q3的5.22%，近期出现企稳迹象。目前银行控制房贷额度减缓放款速度，预计房贷利率短期内继续大幅提升的可能性不高。 低估值凸显配置价值，长期滞涨形成相对上升空间 截止9月30日地产板块PE估值为16.8，同期全部A股PE估值20.6；2017年Q3显示基金持仓较历史均值以下最大行业是房地产，板块低配严重；WIND数据显示2017年初至11月10日地产板块（SW）整体涨幅为-0.75%，同期沪深300涨幅约为24.2%；地产板块长期滞涨，存在相对上升空间，有后续补涨可能。 上调行业评级至“增持”，推荐保利（600048）和蓝光发展（600466） 认为目前地产板块经过长期磨底后估值低廉，长期滞涨，抛压较轻，边际约束效应临近极限，上调行业评级至“增持”。 同时推荐前期涨幅不高，基本面扎实，增长潜力较高投资标的。保利地产近期拿地发力布局精准，融资渠道多元成本较低；蓝光发展处于高成长期，营收和净利提升空间较大，产业链多元化协同效应值得期待。 风险分析：由于房地产调控时间过长，销售持续下滑，信贷持续收紧，融资渠道狭窄，房企有出现资金链断裂的可能。汇率波动风险有导致房企外债汇兑损失加大的可能。利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。房企多元化业务发展有不及预期的可能。 |
