荣盛发展：销售及资金状况改善可期，战略聚焦京津冀
荣盛发展 002146 房地产业 公司公布2014年年报，实现营业收入231亿元（+21%），净利润32亿元（+11%），EPS1.70元，ROE26.08%，同比减少4.4个百分点;拟每10股派发现金红利2元（含税），送红股4.5股，以资本公积金向全体股东每10股转增5.5股。 投资要点： 收入增速放缓且毛利率下滑，导致业绩增速放缓。（1）14年二三线市场低迷使公司当期销售增速放缓，幵影响了当期结算，收入增速21%，不过去3年40%以上的高增速相比明显降低。（2）毖利率下滑2.1个百分点至33.3%，其中房地产结算毖利率下滑2.3个百分点至32.8%，结算均价6264元/平米，同比上涨7%，土地等成本涨幅更高致毖利率不升反降。（3）三费占比5.9%，同比略升0.1个百分点，维持较好水平，不可资本化借款增多导致财务费用增加较多。 受14年二三线市场低迷影响，销售增速放缓，资金压力上升，新开工及拿地均减少。实现签约销售283亿元（+5%），销售均价6060元/平米（-2%），销售回款248亿元（+1%）;年末净负债率129%，较年初上升11个百分点，现金-短债缺口94亿元，较年初增加38亿元;全年实现新开工面积446万平（-27%），新获取项目建面259万平（-55%）。 预计15年受益于楼市回暖，公司销售有望明显改善;公司拟注册发行49亿元中票及定增募资57亿元，在上市房企融资放开的背景下我们认为成功实施的可能性大，资金状况有望显著改善，发展将再度加快。15年公司计划销售回款305亿元（+23%），新开工449万平（+1%），新获取项目建面750万平（+190%）。 发挥自身优势顺势而为，战略聚焦京津冀区域。公司总部位于廊坊，现有储备中（不包括意向项目）河北省占比1/4，廊坊占比10%。14年初以来在霸州、香河、廊坊市区等地招拍挂拿地1539亩，通过签订合作协议等方式初步锁定廊坊新兴产业示范区、香河县、永清县的三个项目共计1.35万亩，为后续发展抢占先机。 预计15-17年EPS1.95/2.26/2.63元，PE9.7/8.4/7.2倍，RNAV11.99元。公司作为二三线城市普通住宅开发龙头，在持续降准降息及政策放松带来楼市回暖的背景下，销售有望明显改善;拟注册发行49亿元中票及定增募资57亿元，资金状况有望显著改善，且市值管理劢力提升，年报“高送转”释放信号;此外，公司还显著受益于京津冀一体化，旗下房地产基金拟在新三板挂牌。考虑到行业整体估值水平的提升及公司基本面改善预期，提升6-12个月目标价至23元，对应15年PE12倍，维持“推荐”评级。 |
