万科A(000002)销售超预期 估值修复显著;移出"确信买入"
投资建议 万科11 月份销售超预期，但估值已经明显修复；移出“确信买入”名单，暂维持“推荐”评级，小幅上调目标价5.3%至20.0元，较NAV 溢价14.3%。理由 万科公告了11 月销售情况，11 月单月实现销售面积192.8 万平米，销售金额241.1 亿元。2015 年1~11 月份公司累计实现销售面积1,820.1 万平米，销售金额2,282.3 亿元。对此，我们简评如下： 1） 11 月销售额同比增速27.2%，超出预期10%；全年销售额过2,500 亿已是定局：公司11 月单月实现销售额241.1亿元，环比增长1.9%，同比大幅增长27.2%，超出我们前期销售额220 亿预测约10%；单月销售面积192.8 万平米，同比增长32.8%，环比小幅上升2.9%。售价方面，11 月单月销售均价12,505 元/平米，同比下降4.2%，环比基本持平。自今年5 月起，公司月销售额破200 亿已是常态，1~11 月份的销售额已完成我们全年销售目标预测的91.3%，并已超出去年全年的销售额（2,151 亿元）6.1%。往前看，考虑到去年12 月份基数较高（销售额250 亿元），我们预计公司今年12 月销售额同比基本持平，但全年销售额超过2,500 亿元已是定局。 2） 拿地速度基本保持：公司11 月份新增项目14 个，分布在北京、广州、佛山、东莞等9 个城市，新增权益建面约206.1万平米，需支付地价137.1 亿元，与上个月的134.5 亿元基本持平，10、11 月两月拿地金额占今年累计权益拿地金额（约567 亿元）的48%，1~11 月份拿地款占销售额比例已恢复至24.8%（前三季度该比例为16.6%），显示公司在最后一个季度拿地明显提速。另一方面，公司拿地的区域选择也主要集中在重点一二线城市，目前公司在十大城市（一线城市+重点二线城市）的拿地金额占总拿地金额的52%。12 月是地方政府推地高峰，我们预计公司将维持较好的补地速度。 盈利预测与估值 目前股价对应2015/16 年市盈率10.9/10.0 倍，较NAV 溢价9.4%，估值已经明显修复。 风险 宏观经济下行风险。 |
