2018年房地产行业投资策略：地产小年蕴含新机遇
2017年全国楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代。受制于调控政策扩围,地产板块整体表现较为平淡。不过龙头房企表现强势,万科A和保利地产2017年涨幅均超过50%,龙头房企凭借规模增长带来的强品牌溢价能力,低融资成本,不断夯实其领先地位。 “房住不炒”写入十九大报告,这奠定了楼市调控的主基调,以租购并举为核心的长效机制将广泛推广。截至目前已经有上海、深圳等超过10个城市开展租赁类土地出让,2017上海只租不售用地供给量最大,已接近100万平方米,占上海市住宅类用地成交面积接近20%,政策执行力度相当坚决。长期来看,通过提高租赁房源供给,延长租赁期限,从而分流购房需求,降低房地产市场波动性,促进房地产市场健康稳定发展。 2012年以来房地产行业集中度不断提升,而2017年市占率提升速度明显加快,2017年1-10月TOP10房企销售市占率已经超过25%,国际比较,中国房企集中度仍有提升空间,预计2018年TOP10房企销售市占率将超过30%。在此背景下,行业龙头的三大优势凸显,即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势,龙头房企在2018年有望迎来价值重估。 经历了2016年和2017年的销售扩张后,2018年房地产市场将进入销售小年。一线城市商品房销售增速未来继续下行空间不大。对于二线非限购及三、四线城市,内生性需求的自然回落,销售增速回落压力较大。预计2018年商品房销售面积增速预计-4%到-6%。不过商品房销售额和房地产投资在2017年已出现明显背离,考虑当前库存维持低位、新开工意愿较为积极,2018年房地产投资料将保持韧性。预计2018年房地产投资增速为5%-7%左右,表现为前高后低。 2018年我们给予房地产行业增持评级。在多元化供给和行业集中度提升的大趋势下,地产股仍有新机遇。建议投资者关注四个方向,第一是龙头房企的估值修复,相关标的为万科A、保利地产、金地集团。第二是区域性的主题机会,雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展;粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A和招商蛇口。第三是长租公寓主题,相关标的为世联行和光大嘉宝。 |
