房地产行业:强势调整带来机会
一周板块行情:本周申万房地产指数、银行指数、非银指数分别上涨2.06%、上涨2.27%、下跌O.lg%,在申万28个子行业中分别排第14位、第9位、第28位。 一周楼市成交:一手房成交环比-2%(一线+13%、二线-2%、三四线-10%);上年同期春节因素同比+35%(一线+97%、二线+53%、三四线-11%);二手房成交环比-2%(一线-5%、二线-1%、三四线+1%);上年同期春节因素同比+64%(一线+8g%、二线+54%、三四线+66%)。 房地产一周行业信息:1、【17年国有土地使用权出让收入5.2万亿同比增长40.7%】土地出让金收入创历史新高,通过土地出让大幅缓解地方财政收入压力同时也说明,住房成本中土地成本占比大,且是推高房价的主要根源。2、【24个重点城市17年仅有1/3城市完成商品住宅推地目标】可建设用地减少,同时旧改拆迁成本高土地供应跟不上,未来住房供需矛盾依然突出。3、【18年末人民币房地产贷款余额32.2万亿,同比+20.9%,个人住房贷款余额21.9万亿,同比+22.2%】自从2014年9月放松房地产调控政策后,持续3年多,房地产贷款余额持续高增长,在高基数下,加上严厉调控,预计18年房地产贷款余额小幅上涨,抑制房地产成交放量,在市场蛋糕一定下,利好实力开发商持续发展,集中度提升。4、【广东省发改委称粤港澳大湾区发展规划纲要已完成】预计近期获批,粤港澳大湾区将联手港澳建设国际科技创新中心。极大利好相关公司,尤其是招商蛇口、华发等。4、【西成、渝贵高铁通车,成渝城市群打通外出通道】成渝城市群正式打通北上、南下通道,对内将极大提升城市群联通效果,加速发挥城市群集聚发展效应,对外正式融入全国高铁网络,人口、资金等的吸引力将大幅提升。 房地产行业投资逻辑及推荐.开年以来我们持续强烈看多地产板块旌续快速上涨后,上周提示将进入震荡和选优区间。维持18年看多板块的根本逻辑,在集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配等几大逻辑推动下,行业风险溢价明显下行,估值将系统性提升。近期龙头优势公司纷纷预增,说明龙头优势公司业绩持续向好,供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,土地集中度大幅提升后续销售集中度将猛烈提升,回调是买入龙头优势公司的良机,PElO倍左右是买点,买入并持有。4方面选择标的,未来仍有上佳表现:(1)18年货值高销售有望持续高增长(二线城市成交环比持续改善,2季度推盘高峰,政策边际改善和供应有效增加,龙头优势公司基本面继续改善)、市占率持续提升、18年PElO倍左右,估值提升空间大:招商、华夏、保利、万科、荣盛、绿地、金地、蓝光、福星、新城、华侨城等。(2)区域大发展政策边际改善预期:19大之后京津冀加速发展,环京政策调控最严,预期在分类调控下,有望边际改善。区内:华夏幸福、荣盛布局最广,潜在改善空间明显。(3)湾区加速发展重点关注:招商蛇口、万科、金地、中洲控股、天健、华发、格力等。(4)基本面好PB在1附近的二线低估值公司:北京城建、世茂股份、金融街、福星股份、首开等,值得关注。 风险提示:调控超预期,银根紧缩,消费力下降,盈利低于预期。 |
