首开股份(600376)调研简报:京津冀土地储备丰富
评论 近期推盘销售情况：2014 年京内实现销售面积78.7 万平米，销售收入124.2 亿元（剔除保障房部分，商品房均价约2.1 万元/平米）；京外实现销售面积75.4 万平米，销售收入81.7 亿元。2014年4 季度共推盘70 万平米（含车库，其中京内约32 万平米），总推货货值约100 余亿元，而4 季度单季度实现销售78.3 亿元。 年末滚存有所上升：北京区域年初可售货源约27 万平米，全年新增可售128 万平米，年末滚存77 万平米；而京外年初可售货源约63 万平米，全年新增可售124 万平米，年末京外滚存112 万平米。京津冀土地储备丰富：目前公司土地储备达1524 万平米，其中北京388 万平米。并表项目的平均楼面地价为3620 元/平米，北京项目平均楼面地价为7880 元/平米。而公司在北京南部、廊坊和天津现有包括北京于家务、廊坊国风悦都等超过200 万平米项目储备。 中票、再融资等融资渠道放开有望显著降低公司财务成本：目前公司平均融资成本为7.5%（京内银行贷款成本为贷款基准利率最高上浮10%，京外最高上浮20%左右；信托规模约150-160 亿元，利率区间为8%-8.5%）。而地产企业中票、再融资渠道均以打开，我们认为，公司将积极推进相关融资安排，未来财务成本将显著降低。 估值建议 下调公司2014 年盈利预测6.1%至每股0.76 元。我们根据最新公司开竣工安排，更新了公司模型，下调公司2014 年盈利预测6.1%至每股0.76 元，维持公司2015 年盈利预测0.96 元不变；引入公司2016 年盈利预测为每股1.09 元。 维持“中性”评级，但上调目标价9.1%至12.5 元，以反映近期京津冀预期升温。目前股价对应的2014、2015 年PE 分别为14.8 倍和11.7 倍，较2015 年NAV 溢价0.6%。公司在京津冀区域项目储备多，我们上调公司目标价9.1%至12.5 元，目标价较2015 年NAV 溢价12.4%。 风险 宏观经济下行风险。 |
