金融街(000402)调研纪要:一线城市布局开始收获
要点 我们近日拜访了金融街，具体纪要如下： 1）2016 年预计签约销售额250 亿元，同比增长66.7%。公司目前可售资源丰富，2016 年初估计的可售资源量超过540 亿元，其中住宅产品与公建占比约50%:50%，分城市来看，北京货量约235 亿，天津、广州超过90 亿，上海超过50 亿。以45%左右的整体去化率估计，2016 年销售签约额将在240-250 亿之间，较2015 年全年的150 亿元，同比上升60%-66.7%。而公司1 季度销售签约48 亿，同比增长60%以上，回款40 个亿，回款情况良好。公司2016 年拿地计划130 亿元，地价款基本付清（只剩中信城B 地块因尚未拆迁交付，土地款未支付）。 2）一线城市重点项目有序推进，开始进入收获期。2015 年公司营业收入及净利润出现双下降，主要因北京大吉项目（原中信城地块）存在延迟结算以及C/D 地块规划调整等因素。而今年1 季度43 亿营业收入中，大吉项目贡献30 多亿（对应利润贡献约8亿元），延迟结算因素已经补回，但部分规划调整因素影响的收入，将在B 地块结算中体现（目前B 地块拆迁进度仅剩21 户）；上海静安广场项目，包括2 栋写字楼，1 栋公寓，1 栋住宅，住宅于2015 年12 月26 号开盘销售，均价约10 万元/平米，公寓共56套，2016 年4 月9 号开盘，开盘去化率1/3，剩余写字楼在进行单层销售及整售；广州区域在售三个项目，广钢华府项目拿地地价2.1 万元/平米（考虑配建保障房），销售均价约3 万元/平米（广钢二期与方兴合作，方兴操盘，公司并表），目前广钢项目销售已达9 亿元左右，番禺澜湾项目，土地地价1.2 万元/平米（考虑配建保障房），销售价格2.2-2.3 万元/平米，项目整体销售去化率已达80%，萝岗御府项目，纯住宅项目，总建筑体量13 万平米，低密度住宅及6 栋小高层基本销售完毕，还有2 栋小高层，2016年预计销售清盘。往前看，公司在北京、上海、广州储备资源依然丰富，广州新增海珠项目（紧邻珠江，原海珠轻工机械厂，综合体及住宅项目），预计2016 年下半年收地，2017 年上半年开工；上海闸北地王项目，可售建面约33 万平米，楼面地价约2.7 万元/平米，总地价88 亿元。 建议 上调NAV5.2%至每股11.1 元；维持“推荐”评级及目标价。我们根据最新项目信息将公司NAV 上调5.2%至每股11.1 元，同时小幅上调公司2016 年及2017 年盈利预测5.2%和8.2%至每股0.93 元和每股0.98 元。公司目前股价分别对应2016/17年市盈率10.3 倍和9.8 倍，较最新NAV 折让12.7%；公司一线城市项目进入收获期，销售有望实现较好增长，我们维持“推荐”评级及目标价11 元。 |
