房地产行业周报：关注主题、销售如期
行业跟踪（ 春节后第一周 2017.02.3-2017.2.9） 一手房： 与上年假期后首周相比上升 23.52%，今年累计同比下降 25.67% 假期后第 1 周（第 6 周）安信跟踪 48 大城市一手房合计成交 3.91 万套，环比过年假期前一周（第 4 周）下降 12.46%，与上年假期后同期相比上升 23.52%，累计同比下降 25.67%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 18.22%、 -47.36%、 -4.7%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 327.23%、 -11.07%、 -15.69%、 505.88%。 二手房： 与上年假期后首周相比下降 27.43%，今年累计同比下降 50.57% 本周安信跟踪的 19 个城市二手房成交合 0.94 万套，环比过年假期前一周（第 4 周）上升 25.6%，与上年假期后同期相比下降 27.43%，累计同比下降 50.57%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 86.52%、 -30.63%、 9.04%； 库存： 去化周期 27.1 周，环比上升 18.73% 截止本次统计日，全国 24 大城市住宅可售套数合计 64.04 万套，去化周期 27.1 周，环比节前上升 18.73%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.61%、 13.35%、 43.56%；一线、二线及三线去化周期分别为 28.1、 15.6、 37.7 周。 公司跟踪： 多家公司发布 2017 年 1 月销售情况，其中万科实现销售面积 352.9 万平方米，销售金额 481.2 亿元，同比分别增长 89.32%， 88.04%；招商蛇口 1 月实现签约销售面积 33.23万平方米，签约销售金额 66.38 亿。 政策： 1）人口规划： 2 月 9 日，公安部全国户籍制度改革专题会议指出：城区常住人口 300 万以下的城市不得实施积分落户制度；超大城市、特大城市要在严格控制人口总量的同时，引导人口有出有进，进一步提高户籍人口的比重。 2）宅基地流转： 2 月 9 日，国务院新闻办会议中国土部领导指出：国家现在也正在推进“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地能否在更大范围之间进行流动正在研究。 3）土地政策： 8 部委发布《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。 4）京津冀一体化： 8 日，通州区、天津武清区、廊坊三地签订了《推进通武廊战略合作发展框架协议》，将在加强顶层谋划和规划对接、构建便捷高效交通网络、深化科技创新和人才合作等八个方面开展对接合作。 投资建议： 上周万科发布的销售数据超出市场预期，虽然部分数据是去年成交备案限制时期的递延，但仍对 AH 两地市场带来积极影响，可见市场对今年地产销售超预期的遐想；根据我们统计年初至今主要城市的销售数据（ 1-6 周）反映，一手成交比上年同期下降 1/4，二手下降了 1/2，虽然今年过年假期比上年提早了导致数据比上年少了 4 个左右的交易日，但基本反映了成交受限造成的影响，在散户市场的二手房尤甚。上周加上 8 部委发文支持扩大国有土地有偿使用范围，另外国土部领导称正研究农村宅基地更大范围流转，对企业土地投资是积极信号。今年来各地调控后土地成交数据不差，我们此前点评已经提示 2017 年投资不悲、销售勿喜，后续仍需关注下周公布的货币数据及 1 月地产投资销售数据。 近期投资上建议积极关注主题性的机会投资，包括京津冀一体化和上海国改两大主线，前者首推华夏幸福，另外看好北京城建和中国武夷，推荐关注荣盛发展。另外两会临近，我们认为混改将是 2017 年国企重点改革方向，上海将是地方国改的领头羊，上海国资在过去 1-2年进行的是资产层面混合所有制改革（比如引入新的股东、注入新的资产等），而城投控股引入弘毅之后是完成了第一阶段的典型标的；现在推出的员工持股试点则是第二阶段的尝试（公告显示） ，预计两会前后将是重要窗口期，上海还会颁布其他重磅政策（可能涉及混改、资产证券化提升、产业布局优化等）。 因此，我们继续提示关注尚处于第一阶段的上实发展和符合第二阶段特征的城投控股。另外建议关注有过改革动作（例如重组但失败了：如云南城投、中房地产、京能置业）、有强烈的改革预期（高新发展、上实发展），另外有足够的资产安全垫的公司。 风险提示： 二三线库存仍然高企，市场对政策调控反映过度。 |
