房地产行业：对央行2017年1月信贷数据的点评：买入三四线城市，新地产周期开启
事件：1 月新增居民中长期贷款同比增加32%，环比增加49% 2017 年1 月，新增人民币贷款金额为2.0 万亿元，同比下降19%，同时，新增居民中长期贷款为6293 亿元，同比增长32%，新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比重为31%，呈继续下降趋势，但绝对额创历史新高，同时环比上升49%。 额度前置导致信贷超预期，隐含三四线城市大超预期 基于信贷超预期，我们有3 个推断：1）销售必定超预期，今年1 月新增居民中长期贷款额已超过去年前2 月之和，也就意味着暂时还未看到银行对居民贷款收紧；2）若杠杆比例和去年1 月保持不变，销售金额增速将达到32%，超过12 月单月18.5%的增速，以此进行测算，若1 月继续出现销售增速上行，在杠杆率不变的情况下，只需要2 月的新增居民中长期贷款达到1532 亿元（因地产数据发布的是前2 月的累积数据，所以只能将前2 月的新增居民中长期贷款合计处理），即可保证销售增速相比于12 月有进一步上行；3）考虑到30 大城市销售金额同比下降20%左右，也就意味着，三四线城市的贷款呈现大幅上升，对应销售大幅上升。 看好三四线的趋势性上涨，三四线城市销售也必定超预期 和2011 年的三四线城市逻辑不同，那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流，然而立马出现逻辑证伪，原因在于三四线城市的库存多和供地多。也不同于2013 年的三四线城市逻辑，也即新型城镇化。这一次，我们认为是一二线城市人口饱和和房价梯度已经在2016 年拉大之后的人口流动的中周期逻辑，持续期可能会在3~5 年，呈现出一二线城市的低端产业人口外流，成为三四线城市具备购买力的新增需求。 强烈看好2017 年全年投资增速，同时看好三四线城市布局公司 我们在去年10 月份就有报告《让投资再飞一会》，认为投资会很好，2016Q4超过10%，并会高增速持续到2017Q1。同时在前不久的报告《论地产投资是如何超过6.5%的》中也论证到为什么我们看好2017 年全年投资超过6.5%。重点关注三四线城市的5 年大机会，考虑到目前龙头公司布局城市数量都在50 ~60 个以上，所以仍然集中三四线，可配置荣盛发展、新城控股，其他转型类建议关注华业资本、深华发A、三木集团。 风险提示：货币超预期收紧。 |
