对宅基地改革的点评:宅基地制度红利,城镇化的新篇章
事件:新华社官方微博称:1)探索宅基地的所有权、资格权、使用权的三权分置;2)深化集体建设用地建设租赁住房。 宅基地的三权分置,从土地供给端,让集体土地入市。农地的三权分置改革较为成熟,主要是土地所有权、承包权、经营权。类似的概念,宅基地的三权分置,就包括了所有权、资格权、使用权。我们认为对宅基地的改革,主要会解决农民工的住房问题:1)截止2016年,农民工数量为2.8亿人,同时,外出农民工数量为1.7亿人,且每年均在增长。外出农民工中,由于户籍和所在地分离,会导致家乡宅基地的部分空置,也即浪费“使用权”;2)农民工租房比例为62%,购房的比重不足3%,剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置,一旦实施,可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上,流转使用权,带来土地供给的增加。 人口流动和户籍固化的转换更加顺畅,在农地改革后再一次释放劳动力制度红利。农地改革的目的是提高农民劳工的积极性,宅基地改革的目的是解放劳动力,从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动,在于不能固化人口,用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益,使得农民工不愿意放弃农民的身份。宅基地的三权分置,如果能够在稳定农民工的宅基地资格权的情况之下、进行使用权的流转,稳定的财产性收入提高了农民工的购买力,也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比日本1973年之后,市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财产性收入,加快了农民工进城的速度,也带来了农民购买力的增强。同时,经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此这次宅基地改革将再次释放劳动力红利。 购买力与需求的双升,二线城市加速赶上,看好以二线城市作为主战场的全国龙头。当前政府调控思路已经从“政府缺钱、政府卖地、银行配合放贷款”的逆向经济逻辑,转向为“产业拉动用工需求、人口流入消化商品房、政府根据库存周期供地”的正向经济逻辑,这是长效机制能够达成的结果。由于一线城市限制人口、三四线城市人口流出,二线城市成为人口增长的主要区域,以产业带动地产的新逻辑作为政府思路之后,如何调用劳动力的涌入带来需求增长、如何提高劳动生产力带动收入增长,是制度红利需要解决的问题。继续看好二线城市扩大市场空间抬估值的机会,推荐保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、华侨城A,受益金地集团。 |
