首开股份(600376)2017年半年报点评:业绩短期承压 持续深耕京津冀
【2017-08-30】 1. 17 H1 业绩同比下降66%，3 季度中出售祈年将贡献7 亿元利润 公司17H1 年实现营业收入111.7 亿，同比-10.3%，归母净利润3.2 亿，同比-66.4%；基本每股收益0.067 元；毛利率和净利率分别为27.3%和6.4%，同比分别-8.0pct 和-4.7pct；三项费用率10.7%，同比+1.3pct；分地区来看，京内结算82 亿元，同比+40.4%，毛利率29.8%，同比-10.6pct，较16 年全年-14.9pct；京外结算29 亿元，同比-55.7%，毛利率19.2%，同比-11.6pct，较16 年全年-5.6pct；业绩下降源于：1）由于14-15 年降价项目偏多致公司结算产品毛利率水平低于去年同期；2）报告期内投资收益大幅低于去年同期。考虑到7 月公司出让深圳祈年100%股权，3 季度业绩将增厚6.99 亿元。另外随着16 年高价项目进入结算，毛利率有回升空间；资产负债率和净负债率分别为81%和165%，分别较16 年年末+1.2pct、+22.7pct，负债率处行业高位。 2. 17 H1 销售383 亿、完成计划62%，预收款530 亿保障未来业绩 17H1 公司签约销售383.3 亿元（此为网签口径，合同销售则更大），同比增长20.0%；销售面积149.3 万方，同比增长3.7%；分别完成全年计划62.3%和56.6%。销售均价25,678 元/平米，同比增长24.6%，未来毛利率增长空间有保障。17 年计划推盘900 亿元，加上16 年留存300 亿元，公司可售库存达1200 亿元，减去17H1 已售下半年可售高达817 亿元，在一二线城市库存持续走低背景下，供应端顺畅将充分保障公司下半年231.7 亿元销售计划顺利完成。报告期末，公司预收账款530.3 亿元，较16 年年末增长28.6%，可覆盖16 年全年结算177.5%。 3. 持续京内大力度拿地，北京土储之王、未来价值或将进一步提升 17H1 公司拿地280 万方，同比增+161.7%，拿地面积占比销售达187.5%，较16 年103%进一步扩大，拓张势态明显。从拿地结构来看，17H1 新增15 块土地中京内土地有8 块，建面163.6 万方，占比新增建面61.5%，继续深耕北京。目前，公司未竣工口径土地储备达2,111.8 万方，其中京内占比30.7%，京外占比69.3%，京内未竣工647.6 万方，当属北京土储之王，未来价值将进一步提升。17H1 新开工223 万方，同比+73.0%，完成17 年计划55.6%，开工积极、可售充沛；竣工92 万方，同比-17.4%，完成17 年计划31.1%，目前进度较慢，但预计后续或将加快。 4. 投资建议：业绩短期承压、持续深耕京津冀，下调评级至推荐 首开股份作为北京龙头国资房企，拥有648 万方北京未竣工口径土地储备，同时通过棚改、多方联合等各种方式在京内拿地，结合公司在北京国资房企整合中整合优势突出，中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的霸主地位；销售方面，公司17H1 年签约销售额在16 年高基数上仍实现20%同比增长，而销售增长快于结算增长将预示着后续业绩弹性增高。考虑到结算毛利率以及结算进度低于预期，我们分别将公司17-19 年每股收益预期下调至0.96、1.38 和1.81 元，目标价13.00 元，并下调评级至推荐。 5.风险提示：房地产市场销售弱于预期；跨区域经营风险。 |
